房屋缺失建商不修繕

遇到這些問題該如何解決？其實在簽約時就要先留意，不然到複驗的時候，如果不是重大瑕疵，房子已經過戶到買方的名下，不撥款的話，是違反比例原則的，法律上會比較站不住腳。

最理想交屋流程

買預售屋的「最理想」交屋程序，首先為「銀行端」、「工程端」的程序，兩者會同步進行，雙方會先與銀行人員對保，同時進行房屋的初驗，列出缺失後，雙方會預定下次的複驗時間，複驗驗收完成後，建商就會同步把房屋過戶給購屋者，於是銀行就會開始撥款給建商，就能順利交屋。

驗收卡關要繳貸款？

但並非每次都會有這麼完美的交屋狀況，如果複驗時，房屋未修繕到滿意狀態，導致有二驗、三驗甚至四驗的可能性，這時候特別需要注意，因為流程還是持續在跑，銀行端的流程是整批建案一起狀態，並不會因為你這一戶的驗屋問題暫停，就把房子過戶在你的名下，並且銀行會同步要求撥款，這個時候購屋者卻還停滯二驗、三驗的階段，沒辦法交屋入住，還須繳房貸利息。

如果購屋者不願繳房貸，是不符合比例原則的，因為這個時候房子整個結構、內裝都完成了，而且已經過戶到你的名下，如果只是因為漏水、或者磁磚裂開等的驗屋問題，而不願意支付占比80%的房貸，瑕疵與價金是不符合比例原則的，如果訴諸法律，輸的機會很高。

通知交屋進度

根據預售屋相關法條的規定，建商在完工取得使用執照後的 6 個月內需要通知買方交屋，如果超過期限，每超過一天需要付給買方已繳納價款之萬分之五的利息作為延遲交屋的罰鍰，而且以每日計息，交屋前得結清款項交給買方。

該繳的費用要注意

通常在準備交屋的時候，建商會通知買方要收取一筆「代收款項」，這筆款項主要就是用來繳納各項的規費、稅費與手續費，包含所有權移轉登記規費、印花稅、契稅、代辦手續費、貸款保險費及各項附加費，還有大樓的管理費、瓦斯外管費等等，也都會納入。

這樣的代收款項通常都是 10 萬上下，並依照各家建商對於管理費的收費標準不同而有些許的差異。

提醒一：水電費與瓦斯費的部分要特別提醒，水電費、瓦斯內管線在交屋前都屬於建商的負擔，一但簽了交屋後，無論你有沒有馬上入住，水電費、瓦斯費（內＋外）就都屬於買家的負擔。

提醒二：房屋稅與地價稅這類的「持有稅」計算方式，通常都以交屋通知書上的交屋日為分算日期，日期前由建商負擔，日期後則由買家負擔。

交屋後的瑕疵擔保責任

瑕疵擔保責任是指「交易當時就存在的瑕疵」，賣方必須對買方負責。以房地產交易的預售屋或新成屋而言，購屋人對於不能即知之瑕疵，應於發現瑕疵即通知建商並於通知後六個月間或自房屋交付時起五年期間向建商請求修繕、減少價金或解除契約。

依據內政部公告的「預售屋買賣定型化契約」應記載事項第 17 項規定，如門窗、粉刷、地磚等固定建材及設備部分，建商須負責保固一年，就是常提到的新屋防水保固一年的法源，但現在許多建商都打出保固十年、十五年之類的話術，這時候就要看合約裡是怎麼簽的了。